Particuliere investeerders slaan toe in Charlois, Delfshaven en Feijenoord
Beleggers zorgen juist voor benodigd aantal huurwoningen
In de laatste maanden van 2020 kochten veel beleggers, ook via Riva, nog snel investeringspanden. Omdat vanaf 1 januari 2021 particuliere investeerders 8% in plaats van 2% overdrachtsbelasting moeten betalen. Volgens het Kadaster is hun aandeel in het aantal gekochte woningen in heel Nederland gestegen, zeker ook in Rotterdam.Investeerders ontlopen 8% overdrachtsbelasting
Riva adviseert als aankoopmakelaar in Rotterdam een groeiend aantal particuliere investeerders bij hun transacties. Zij kopen woningen om die vervolgens te verhuren. De zogenaamde buy to let-markt. Veel beleggers beseften dat ze eind 2020 toe moesten slaan voordat de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 verhoogd zou worden. Volgens het Kadaster is dat dan ook duidelijk gebeurt. Veel particuliere investeerders hebben toen nog woningen gekocht om zo te profiteren van het lagere tarief. Daarmee is hun aandeel in het aantal gekochte woningen in heel Nederland gestegen. Van de circa acht miljoen woningen in Nederland zijn er inmiddels ongeveer 680.000 in handen van particuliere investeerders. In Rotterdam, Amsterdam, Den Haag en Utrecht is dat aandeel hoger. Maar liefst een derde van de te koop staande woningen (34 procent) in Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Rotterdam is de laatste maanden van 2020 gekocht door mensen die hier niet zelf in gaan wonen.
Terwijl investeerders huizen kochten, hielden starters zich nog even in. Koopstarters onder de 35 jaar wachtten juist tot ná 1 januari 2021. Vanaf dat moment geldt voor hen namelijk een vrijstelling van overdrachtsbelasting bij aankoop van de eerste woning, zolang zij niet eerder van deze vrijstelling gebruik hebben gemaakt.
Onderlinge competitie
De aanpassing van de overdrachtsbelasting moest er voor zorgen dat 'normale' huizenkopers meer kans hadden ten opzichte van investeerders. Het idee bestaat namelijk dat particuliere beleggers altijd overbieden en zo de woningen inpikken. Maar dat beeld kan genuanceerd worden. Een investeerder in Den Haag verwoorde het in een aflevering van Kassa goed. Volgens hem berekent een investeerder van te voren altijd wat het rendement zal zijn en welk aankoopbedrag dus nog rendabel is. ''Wij moeten ook hoog bieden omdat de huizenmarkt nu zo is. Als de koopprijs te hoog is, trek ik mij terug. Dat biedt dan weer kansen voor de anderen.''
Uit eerder onderzoek van het Kadaster blijkt bovendien dat particuliere investeerders en koopstarters elkaar niet altijd in de weg hoeven te zitten. Er werd geconstateerd dat particuliere beleggers relatief vaak investeren in studentensteden, zoals bijvoorbeeld ook Rotterdam.
Studentensteden zijn populair bij particuliere investeerders. Foto: Micheile Henderson
Er is te zien dat koopstarters en particuliere beleggers zich in de meeste studentensteden op verschillende woningsegmenten richten. Particuliere investeerders in studentensteden kopen vooral kleine appartementen. In de laatste vijf jaren van de onderzoeksperiode (2013 tot en met 2017) was er een verdubbeling (+127%) in 2017 ten opzichte van 2013. Het aandeel particuliere transacties groeide in die vijf jaar van 1 op de 11 in 2013 naar 1 op de 8 woningtransacties in 2017. In Rotterdam ging het uiteindelijk om 8.577 woningen. De marktwerking zorgt er wel voor dat veel aankopen door particuliere investeerders vaak leidt tot een hogere gemiddelde woningprijs in een wijk. Ook omdat particuliere investeerders steeds vaker een woning van eigenaar-bewoners kochten.
Populaire wijken
Particuliere investeerders zijn vaak in bepaalde wijken actiever dan in andere. In Rotterdam gaat het om Charlois, Delfshaven, Feijenoord, Kralingen-Crooswijk en Noord. Het aandeel particuliere investeerders in deze Rotterdamse wijken zit tussen ruim 20% tot bijna 40%. Riva heeft investeerders inderdaad vooral geadviseerd om aan te kopen op Zuid en rondom Delfshaven. Daar zit de meeste potentie, in Charlois wordt bijvoorbeeld een Cultuurcampus opgericht, en zijn de woningen nu nog rendabel.
Twijfelachtige maatregelen
Om de huidige wooncrisis op te lossen hebben alle politieke partijen voor de Tweede Kamerverkiezingen nieuwe maatregelen aangekondigd. Ook heeft de Tweede Kamer ingestemd met een zelfbewoningsplicht van vijf jaar. Gemeenten krijgen de mogelijkheid bepaalde wijken aan te wijzen waarbij de nieuwe koper van een woning daar minimaal vijf jaar zelf moet wonen voor het pand verhuurd kan worden. Het wetsvoorstel gaat eerst naar de Eerste Kamer.
De gemeente Rotterdam heeft ook al aangegeven dat er maatregelen op stapel staan, waaronder dus zo'n zelfbewoningsplicht. In de vorm van een verhuurverbod, doorverkoopverbod en/of speculatieverbod. Dit geldt voor woningen die op gemeentelijke grond staan, zoals in Parkhaven, en voor gemeentelijk vastgoed dat getransformeerd wordt in woningen, zoals kluswoningen of woningen voor coöperatieve woonvormen. De zelfbewoningsplicht gaat per direct in voor nieuwbouwprojecten waar nog onderhandelingsruimte is.
Het valt echter nog maar te bezien of al die regulering impact zullen hebben. De ABN AMRO stelt in een recente sectoranalyse over vastgoed dat: 'Regulering gaat commerciële huurmarkt domineren'
Vervolgens valt te lezen: ''Bij woningen speelt de grootte van de woning de komende jaren een minder belangrijke rol, al zijn de woningen de afgelopen jaren wel steeds kleiner geworden door de sterk gestegen bouwkosten. De markt voor commerciële huurwoningen wordt de komende jaren vooral gedomineerd door regulering, in het bijzonder met betrekking tot beleggers op de woningmarkt. De politieke partijen buitelen in het verkiezingsgeweld over elkaar heen met maatregelen om de aanwezigheid van beleggers op de woningmarkt te ontmoedigen en de positie van starters juist te verbeteren. Plannen voor opkoopbescherming, zelfbewoningsplicht en huurbevriezing zijn in de maak. De overdrachtsbelasting is voor beleggers al verhoogd, terwijl starters die niet meer hoeven te betalen.
Vergeten wordt echter dat door deze maatregelen de verschillen tussen de koop- en huurmarkt alleen maar groter worden. Beleggers zijn een belangrijke partij op de commerciële huurmarkt. Wanneer hun rol wordt beperkt, is het moeilijker om het benodigde aantal nieuwe huurwoningen te behalen. Het commerciële huursegment is zeer klein in vergelijking met die van de koopwoningen en sociale huurwoningen, terwijl steeds meer mensen op dit segment zijn aangewezen. Het is dus twijfelachtig of commerciële huurwoningen door de voorgestelde maatregelen wel betaalbaarder worden. Bij een laag aanbod zullen de huren namelijk eerder stijgen dan dalen. Dat is pijnlijk voor een groot deel van die mensen die op het commerciële huursegment zijn aangewezen, aangezien een koopwoning voorlopig onbereikbaar is omdat de prijzen hoog zijn en de leennormen zijn aangescherpt.''
Neem contact op als u belangstelling heeft om woningen aan te kopen als belegging. Dat is nog altijd een veilige keuze en crisisbestendig volgens CBRE. Wij zijn aankoopmakelaar, verhuurmakelaar, beheerder, beleggingsspecialist en taxateur. We streven naar het maximale rendement voor onze clientele en hebben zeer goede relaties met beleggingsbanken en financierders.
