Ondanks huurprijsdaling nog genoeg potentie in Rotterdamse woningmarkt

Blijf profiteren van rendement door verhuur

Riva verhuurt in Rotterdam veel appartementen aan (internationale) studenten en expats. Vooral deze laatste doelgroep, waar Riva al bijna tien jaar gespecialiseerd in is, komt niet naar Nederland vanwege Corona. Uiteraard ervaren ook wij de gevolgen van deze situatie. Onze gemiddelde huurprijs is enigszins gedaald. Maar toch blijven wij verhuren. Aan expats, internationale studenten en steeds meer aan particulieren uit de regio Rotterdam. Deze doelgroep slaat nu toe op de huurmarkt en Riva maakt het aanbod dan ook duidelijker zichtbaar voor dit beoogde publiek. Bijvoorbeeld met posts en advertenties op social media.

Uit de cijfers van Pararius blijkt dat zowel de huurprijzen als de verhouding tussen prijsstijgingen en -dalingen op wijkniveau nog uiteen lopen. De huurprijzen daalden onder meer in Charlois (-5,4%), Delfshaven (-3,8%) en Hillegersberg-Schiebroek (-12,8%). Ook in het centrum van Rotterdam daalde de gemiddelde vierkantemeterprijs: nieuwe huurders betaalden € 16,81 per vierkante meter per maand, dat is 14,4 procent minder dan een jaar geleden. In de wijken Kralingen-Crooswijk en Prins Alexander stegen de huurprijzen met respectievelijk 3,8 en 2,5 procent.  

Roderik Klarenbeek van NVM Makelaarskantoor G. Kok geeft aan dat, zeker in duurdere wijken zoals Hillegersberg-Schiebroek, tegenwoordig veel minder grondgebonden eengezinswoningen beschikbaar komen voor de verhuur. “Eengezinswoningen bevinden zich met name op de meest gewilde en dure locaties in deze wijk, maar dat aanbod wordt steeds beperkter,” stelt Klarenbeek.

“Diverse verhuurders die tientallen jaren hun woningen hebben verhuurd voor een goede huurprijs, besluiten om deze woningen nu te verkopen vanwege de huidige hoge koopsommen. Wat overblijft is een nog kleiner huuraanbod van eengezinswoningen. De huidige transacties waarop de gegevens nu worden gebaseerd zijn dus voornamelijk appartementen op minder populaire locaties in een lagere prijscategorie.”

Uit balans

De prijsontwikkelingen op de huurwoningmarkt waren te voorzien. “Het huurplafond is in veel grote steden inmiddels bereikt en COVID-19 versterkt dit effect. Mensen kunnen en willen niet meer betalen, en dus stagneren de huurprijzen”, zegt Jasper de Groot, directeur van Pararius. 

De Nederlandse woningmarkt blijft met een groot woningtekort kampen. De Groot is van mening dat politieke initiatieven om de woningmarkt meer in balans te brengen, vooral symptoombestrijding zijn. “De verhoudingen in de huurmarkt zijn uit balans. Er is een te groot aandeel aan sociale huurwoningen en het aandeel vrije sector huurwoningen is te klein.”

Steeds meer mensen verdienen te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning maar te weinig om een woning te kopen. “Van alle huishoudens in Nederland heeft 12,5 procent een middeninkomen tussen de 39.000 en 55.000 euro per jaar. Dat komt neer op ruim 1 miljoen Nederlandse gezinnen. Deze groep is aangewezen op de vrije sector, maar slechts 7 procent van de totale woningvoorraad (570.000 woningen)  is een vrije sector huurwoning.”

Initiatieven van de overheid om wonen betaalbaar te houden voor huurders pakken het probleem niet bij de kern aan. De Eerste Kamer stemde in februari 2021 in met drie wetsvoorstellen die ervoor moeten zorgen dat meer gezinnen in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, dat huurders financieel tegemoet worden gekomen met een tijdelijke huurkorting en dat woningcorporaties maatwerk kunnen toepassen als daar behoefte aan is. Ook pleitte GroenLinks tijdens hun verkiezingscampagne voor de invoer van een maximale huurprijs voor woningen in de vrije huursector.

Volgens De Groot moet de focus minder gaan naar de sociale huursector. Sociale huurwoningen zijn absoluut noodzakelijk voor mensen met een laag inkomen, maar niet voor groepen die daar niet thuis horen. “Scheefwoners of bewoners die zelf een woning bezitten horen niet thuis in een sociale huurwoning. Maar omdat deze mensen niet kunnen doorstromen naar een vrije sector huurwoning of een koopwoning en er wettelijk gezien niet kan worden ingegrepen, blijven deze mensen zitten waar ze zitten.” Uit onderzoek van het Kadaster blijkt dat in Nederland ruim duizend corporatiewoningen worden bewoond door mensen die zelf meerdere koophuizen bezitten. “Wettelijk gezien doe je hier niets tegen zolang de corporatiewoning iemands hoofdverblijf is”, weet De Groot.

Riva verhuurt aan expats, studenten en lokale particulieren. Foto: Micheile Henderson

Rol particuliere verhuurder blijft onderbelicht 

Een eerste stap in de goede richting is het besluit van de Tweede Kamer om woningen langer tijdelijk te mogen verhuren: maximaal drie in plaats van twee jaar. “Particuliere verhuurders willen veelal niet het risico lopen om hun woning in verhuurde staat te moeten verkopen,” legt De Groot uit.

Bij Riva merken we soms ook een wat ander sentiment bij verhuurders, zij prefereren nu wellicht ook een particuliere huurder die misschien langer dan twee jaar zal huren. Zij verkiezen de zekerheid van een huurder tegen een iets lagere huurprijs boven een leeg appartement.

Volgens De Groot is het een uitkomst als tijdelijke huurcontracten gestapeld kunnen worden. “Stapelen maakt het mogelijk om nogmaals een tijdelijk huurcontract aan te gaan met dezelfde huurder waardoor men een toekomstige verkoop beter kan plannen zonder een huurder uit te moeten plaatsen.”

Volgens De Groot wordt een particuliere verhuurder vaak onterecht weggezet als huisjesmelker of pandjesbaas. “Veel van deze particulieren werken aan hun pensioen door te beleggen in vastgoed. Zij vervullen een belangrijke rol als het gaat om het vergroten van het huuraanbod in de vrije sector.” Dat is iets wat ook de gemeente Rotterdam al eens heeft uitgesproken. 

Maatregelen zoals een zelfbewoningsplicht en het verhogen van de overdrachtsbelasting voor een woning die niet zelf bewoond wordt van 2 naar 8 procent werken averechts. De Groot: “Dit soort maatregelen ontmoedigen beleggers alleen maar om te willen investeren in de vrije huursector. Hun bijdrage zou juist gestimuleerd moeten worden. Wanneer het woningaanbod in de vrije sector wordt vergroot, komen vraag en aanbod weer dichter bij elkaar. Uiteindelijk zal dit leiden tot dalende huurprijzen in de vrije sector.”  

Coverfoto: Micheile Henderson